物业管理企业会计核算的现状

　　一、物业办理企业管帐计算概述

　　物业办理，一般是指物业企业受物业产权人或使用者的托付，运用现代化的办理手段为其在不动产及寓居环境方面供应看守、补葺、代收费用、供应便民设备等效劳办理活动。物业办理企业依照物业办理制度，经过定时收取业主物业办理费的办法获得营运资金。管帐计算是物业办理企业内部办理的首要组成部分。物业企业的管帐计算作业是指企业财政人员以钱银形式悉数反映和监督企业的悉数生产经营活动，定时拟定财政报表并供应给财政信息使用者的办理活动。财政办理作业是物业办理企业正常运作的首要确保，对资金运作也能起到要害的操控作用。企业在办理中寻求资金本钱的最小化，以本钱的筹措为办理中心。但面临日趋激烈的市场竞争环境，物业办理企业应加强内部操控，加强对资金筹措的办理作业，强化自身对管帐计算的办理。

　　物业办理企业管帐计算的内容与处理办法

　　(1)管帐计算内容之一：业主的公共水电费

　　公共水电费是物业办理企业的管帐计算内容之一。物业办理企业对此有两种计算办法。一种是将公共水电费直接计入物业办理本钱;另一种是将其暂时作为代收代付款，并抵扣小区业主向物业办理企业交纳的物业办理费。这两种管帐计算办法中，笔者更倾向于第2种。因为水电并非由物业企业供应而是由供水供电部门供应，并于供应时已向消费者收取了有关税费。单纯从该含义动身，公共水电费由物业企业作为代收代付款更为适宜。

　　(2)管帐计算内容之二：物业办理企业的本钱费用

　　现在，中国物业办理企业采纳权责发作制计算本钱费用，并将其详细分为按经营本钱与期间费用分开计算。其间，期间费用包括财政费用、办理费用等，详细计算与一般企业无异。经营本钱是指物业办理企业在为业主供应办理和效劳过程中(即物管活动)所发作的各种本钱开支。物管活动是物业企业主经营务。经营本钱一般分设“直接材料”、“直接人工”、“直接费用”三个管帐科目。物业办理企业在平时本钱计算时，应尽量划小计算单元，以将人员责任与本钱开销相挂钩，实施本钱费用责任制。除物管活动以外的别的“隶属类”事务所发作的本钱开销作为“别的事务开销”参照现行财政制度进行管帐计算。

　　(3)管帐计算内容之三：物业办理费

　　现在，中国物业办理企业在计算物业办理费时，所选用的管帐准则类似于“收付完成制”但又不是一般含义上的收付完成制。只是在实践收到业主所交纳的物业办理费时刚才承认收入;倘若是在当期收到了今后期间的物业办理费，则暂时不承以为收入，而是将其作为预收款进行挂账。根据中国《企业管帐制度》，对于劳务收入一般有三条承认准则。首要，收入可以被可靠计量;其次，与买卖有关的经济利益可以流入企业;第三，劳务的完工百分比可以被合理断定。只要三个条件同时满意，物业办理企业方能将物业办理费承以为收入，并无需思考是不是已实践收到金钱。

　　(4)管帐计算内容之四：修理基金

　　根据中国物业办理的有关规定，为了有用保证物业公共设备等的修理维护，业主需准时向物业办理企业交纳一定的修理基金。单纯从一切权的视点动身，修理基金属业主一切。当时，根据有关方针，物业办理企业应将修理基金作为“代管基金”.中国物业办理企业对修理基金的管帐计算首要挑选在实践收取时，作为“长期应付款”进行挂账;当实践发作修理费用时，再予以冲减。对于修理基金是不是需求交纳税款现在尚无明确规定。物业办理企业在这方面的计算处理也各不相同。笔者以为，物业办理企业所收取的修理基金不需求纳经营税。因为这部分费用首要用于公共设备等的补葺与办理，在一切权方面归业主一切，物业办理企业仅是对其进行“代管”.因此，笔者以为修理基金不需交纳经营税。